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Ganancia patrimonial en venta de vivienda

Una reciente consulta de la DGT se ocupa de precisar los importes a considerar para calcular la ganancia patrimonial obtenida en la venta de una vivienda.
La ganancia patrimonial será la diferencia entre los valores de adquisición y venta.

El punto de partida es, por lo tanto, la definición de coste de adquisición contenida en la ley del IRPF: importe de la adquisición más coste de las inversiones y mejoras.

A partir de aquí, se destacan, en la consulta, tres consideraciones:

  • Los gastos accesorios a la adquisición que no plantean especial problema, con la salvedad del impuesto sobre plusvalía municipal cuya asunción por el comprador ha de constar expresamente pactada puesto que el sujeto pasivo es el vendedor.
  • La obligatoriedad de minorar el valor en el importe de las amortizaciones deducibles en el caso de que la vivienda hubiese sido arrendada
  • Y por último la cuestión de las mejoras cuya distinción de los gastos de mantenimiento no es sencilla.

El concepto de mejora no aparece contemplado expresamente en la normativa del IRPPF. Las normas contables consideran mejora el conjunto de actividades mediante las que se produce una alteración en un elemento del inmovilizado, aumentando su anterior eficiencia productiva.

Desde este punto de vista debe entenderse que constituyen reparaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como ampliaciones o mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil.

Conceptualmente puede parecer sencillo, pero, en la práctica surgen numerosas dudas, entre otras causas, como consecuencia de los avances tecnológicos que muchas veces imposibilitan la simple sustitución de elementos físicos. La consecuencia es un choque de intereses entre el contribuyente deseoso de minimizar su carga tributaria y la Administración interesada en todo contrario.

En general, la justificación, tanto de dichos gastos como de cualquier otro, deberá efectuarse, según nos recuerda la consulta, mediante factura expedida por quien realice las obras o preste el servicio, con los requisitos reglamentarios.

 

 

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