La amortización: gasto que reduce impuestos hoy y redefine la tributación en la venta
La amortización es uno de los gastos fiscales más relevantes —y menos aprovechados— en el alquiler de inmuebles. Reduce la tributación anual, pero también influye en la ganancia patrimonial al vender. Una reciente sentencia del Tribunal Supremo flexibiliza su cálculo, abriendo oportunidades de ahorro para muchos propietarios
Como propietario de un inmueble en alquiler, es habitual deducir gastos como el IBI, los seguros o las reparaciones. Sin embargo, la amortización es un elemento esencial que impacta fiscalmente en dos momentos clave: durante el arrendamiento y en la futura venta del inmueble.
En primer lugar, la amortización permite deducir anualmente la depreciación del inmueble, aunque no implique un desembolso real. La normativa del IRPF fija un porcentaje máximo del 3% sobre el mayor valor entre el coste de adquisición o el valor catastral de la construcción (excluyendo el suelo). Este mecanismo reduce directamente el rendimiento neto del alquiler, generando un ahorro fiscal recurrente para el contribuyente.
No obstante, la amortización tiene un segundo efecto menos conocido. En el momento de la venta, el valor de adquisición del inmueble debe minorarse por las amortizaciones fiscalmente deducibles. Esto incrementa la ganancia patrimonial y, por tanto, la tributación en el IRPF. Además, la normativa exige computar la llamada “amortización mínima”, incluso aunque no se haya aplicado en la práctica, lo que puede perjudicar al contribuyente.
Este criterio ha sido matizado por la reciente Sentencia del Tribunal Supremo 1502/2025, que introduce un cambio relevante. El TS aclara que el 3% anual no es un mínimo obligatorio, sino un máximo deducible. En consecuencia, la amortización computable en la venta puede ser inferior si responde mejor a la vida útil real del inmueble.
Esta doctrina beneficia especialmente a quienes no aplicaron la amortización, evitando una reducción ficticia del valor de adquisición, y aporta coherencia a quienes aplicaron porcentajes distintos.
En definitiva, la amortización se consolida como una herramienta fiscal estratégica. Su correcta aplicación no solo optimiza la tributación anual, sino que resulta determinante en la planificación fiscal de la futura transmisión del inmueble.
