Derecho de superficie
La consulta número 2 del BOICAC 106 gira en torno al tratamiento contable por la constitución de un derecho de superficie sobre un terreno y más en concreto por el valor por la que deba contabilizarse la propiedad que revierte.
Vamos a ver el caso de la constitución de un derecho de superficie sobre un terreno con una duración de15 años sobre el que la superficiaria construirá un inmueble que explotará durante el periodo de vigencia y que al finalizar revertirá a la propietaria del terreno. La contraprestación consiste en un canon mensual.
Según la consulta del ICAC habría que tener en cuenta las siguientes cuestiones:
1.- Habría que reclasificar el terreno a la cuenta “220 Inversiones en terrenos y bienes naturales” ya que el activo se destina a la obtención de una renta, ya que para el ICAC el derecho de superficie es asimilable a un contrato de arrendamiento.
2.- La contraprestación que realizará la superficiaria, será el pago mensual de un canon que se considerará, a todos los efectos un ingreso por arrendamiento y que por lo tanto se registrará en la cuenta “752 Ingresos por arrendamientos”
3.- En la medida que el inmueble construido en el terreno por cuenta de la superficiaria constituye una contraprestación más de la operación, la propiedad del suelo deberá reflejar en la contabilidad el futuro derecho de propiedad sobre el inmueble como un activo (derecho de crédito a recibir el inmueble) en la cuenta “450 Deudores comerciales no corrientes” y el correspondiente ingreso de forma sistemática, de acuerdo con un criterio financiero.
La consulta indica que el importe que deberá lucir en el activo de la empresa propietaria del terreno al finalizar el derecho de superficie podría asimilarse al Valor Neto Contable que tendría la construcción en la contabilidad de la empresa superficiaria, en dicha fecha.
Este valor se alcanzará tras la distribución de una serie de importes, durante el periodo de la concesión, teniendo en cuenta un criterio financiero como el siguiente:
VNC = X + X(1+i) + X(1+i)2+ X(1+i)3 + … + X(1+i)15
La entidad propietaria del terreno contabilizará cada año, considerando la naturaleza del citado activo en el epígrafe de “Deudores comerciales no corrientes” con contrapartida en la cuenta “752 Ingresos por arrendamientos”
4.- Por último, a la finalización del contrato y tras la recepción de la construcción traspasara el derecho de crédito por importe del valor neto contable que la construcción a recibir tendrá en la sociedad superficiaria desde la cuenta “450 Deudores comerciales no corrientes” a la cuenta “221 Inversiones en construcciones”·
