Contrato de arrendamiento de un inmueble con opción de compra
La consulta número 6 del ICAC publicada en el boletín 99 de este organismo resuelve el tratamiento contable de un contrato de arrendamiento de un inmueble con opción de compra a su finalización.
Se trata de un contrato entre dos empresas donde la propietaria del inmueble (arrendadora) lo arrienda a otra (arrendataria) con las siguientes condiciones:
a) La arrendataria pagará una renta mensual.
b) Duración del contrato: 5 años.
c) Existe opción de compra a la finalización del contrato. El precio de dicha opción no se fija inicialmente pero las cantidades que la empresa arrendadora haya pagado en concepto de arrendamiento se considerarán pagos a cuenta.
En la consulta se plantea si el arrendatario debería registrar el inmueble y el arrendador darlo de baja, registrando por tanto el contrato como un «arrendamiento financiero».
Contabilización:
La NRV 8ª del PGC «Arrendamientos y otras operaciones de naturaleza similar» establece que el arrendamiento será financiero cuando se transfirieran sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes al activo. En el caso de que exista opción de compra se entenderá que es financiero cuando no existan dudas razonables de que se va ejercitar.
Aunque la valoración sobre si existen o no dudas debe realizarla los administradores de la sociedad, parece lógico pensar que se cumplirá cuando el valor razonable del activo en la fecha de ejercicio de la opción sea mayor, de forma significativa, al precio de la opción de compra.
En el caso planteado, el precio de ejercicio no está fijado, dado que será el valor razonable en dicha fecha, pero al descontarse la mensualidades abonadas durante los cinco años del contrato, dicho precio de ejercicio será significativamente inferior al valor razonable y, en consecuencia, parece presumirse que podría catalogarse, por ambas empresas, como financiero.
En referencia al tratamiento contable específico por parte del arrendador, este debe:
– Dar de baja el activo por su valor contable.
– Reconocer un crédito por el valor actual de los cobros futuros.
– La diferencia entre el crédito y la cantidad a cobrar son intereses.
– Los cobros se contabilizan como cobro del principal e ingresos financieros.
Ejemplo:
Una sociedad posee un inmueble y lo arrienda El valor contable del inmueble es de 100.000 euros, de los que el 20% es el valor del terreno. Las condiciones del contrato son:
• Fecha del contrato: 31-12-2015
• Duración: 5 años
• Cuotas mensuales de 500 euros
• Opción de compra (31 diciembre 2019): en función del valor razonable del inmueble en dicha fecha, menos las cuotas pagadas durante los 5 años.
Solución:
Dadas las condiciones del contrato y que existe una opción de compra, habría que determinar si no hay dudas de que se vaya a ejercer. Son los administradores de ambas empresas quienes deben evaluar esta circunstancia. A los 5 años el arrendatario habrá pagado 30.000 euros (500 euros x 60 cuotas), por lo que el valor de la opción de compra será el valor razonable en dicha fecha menos las cuotas pagadas. Con estas condiciones se presume que dicha opción se ejercerá, por lo que ambas empresas calificarían el arrendamiento como «financiero».
a) Registro en el libro diario del arrendador a la firma del contrato:
b) Registro en el libro diario del arrendatario a la firma del contrato.
