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Cuando se realizan obras en un inmueble alquilado, debe determinarse si esa reforma tiene la consideración de mejora o de gastos de conservación y reparación. Según lo consideremos, el tratamiento fiscal en el IRPF será diferente.

Si se consideran gastos de conservación y reparación, se incluyen en la declaración del IRPF como gastos deducibles de los ingresos por alquileres.

Si consideramos que es una ampliación o mejora, no se consideran gastos deducibles, sino que las cantidades destinadas a ello constituyen mayor valor de adquisición del inmueble y el gasto, en estos casos, se deduce vía amortización del inmueble. Además, cuando se transmita la vivienda, al haberse incrementado el valor de adquisición, la ganancia patrimonial obtenida será menor.

Diferenciar entre gastos de conservación o reparación y obras de mejora, no es fácil.

Son gastos de conservación y reparación:

Los efectuados regularmente para mantener el uso normal del inmueble, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.

Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

Serían gastos de reparación y conservación:

– sustitución del cuadro antiguo de electricidad,

– sustitución de ventanas antiguas,

– sustitución de tuberías antiguas y de grifería,

– alicatado y solado del cuarto de baño y cocina,

– sustitución del parquet desgastado y colocación de nuevo rodapié,

– reparación de puertas, pintura y limpieza final,

– sustitución de las máquinas de aire acondicionado

– obras en la red de saneamiento en mal estado,

– colocación de tarima flotante en la vivienda,

La ampliación o mejora se referiría a inversiones en las que se implanta alguna dotación previamente inexistente, o se realizan intervenciones estructurales de envergadura tal que conllevan un alargamiento de su vida útil, o un aumento sustancial de su eficacia productiva. En el caso de bienes inmuebles, esto, se produce, claramente, cuando se incrementa la superficie construida, incorporando nuevos elementos estructurales.

Constituirían inversión o mejora:

– instalación de calefacción, de ascensor o de puertas de seguridad, siempre que dichos elementos no existieran con anterioridad.

Cuando ya existían y se sustituyen, por razones de mantenimiento del uso normal, estas sustituciones no son mejora, sino gasto deducible.