Arrendamiento de inmuebles: ¿actividad económica o no?
La calificación del arrendamiento de inmuebles como actividad económica sigue siendo uno de los temas más debatidos en el ámbito fiscal español, con importantes implicaciones en impuestos como el IRPF, Sociedades, Sucesiones y Donaciones e Impuesto sobre el Patrimonio.
En el IRPF el arrendamiento de inmuebles solo se considera actividad económica si, para su gestión, se emplea al menos a una persona con contrato laboral y a jornada completa. Anteriormente también se exigía que se contase con un local específico para la actividad de gestión de los arrendamientos, pero este último requisito se eliminó en una reforma de 2015.
Cuando los arrendamientos los hace una sociedad, la calificación o no como actividad económica va permitir que las participaciones sociales de esa sociedad estén o no exentas en el Impuesto sobre el Patrimonio y que se puedan transmitir con más o menos coste fiscal en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD).
Que el arrendamiento sea actividad económica es requisito para aplicar la reducción del 95% en la base imponible del ISD, cuando se heredan o se donan participaciones de una empresa familiar dedicada al arrendamiento de inmuebles.
Igualmente, en el Impuesto sobre el Patrimonio (IP), para que las participaciones queden exentas, es requisito que la sociedad desarrolle una actividad económica.
La interpretación del requisito de la persona contratada ha generado controversia, puesto que la Administración ha venido sosteniendo que, además de la contratación laboral a tiempo completo, debe existir una justificación económica, es decir, debe existir un volumen de trabajo, de inmuebles, de ingresos, etc., que justifiquen la dedicación de una persona a tiempo completo.
Por otro lado, una corriente formalista defendía que basta con acreditar la existencia de una persona contratada a jornada completa, sin ninguna justificación adicional.
El Tribunal Supremo, en una sentencia de 14 de julio de 2025, se inclina por la interpretación formalista: para aplicar la reducción en el ISD basta con cumplir el requisito formal de la persona contratada, sin necesidad de justificar la contratación desde el punto de vista económico.
El Supremo argumenta que, en el contexto de incentivos fiscales a la empresa familiar, debe primar una interpretación que facilite la transmisión y el relevo generacional.
La Sentencia supone un avance en la seguridad jurídica para empresas familiares dedicadas al arrendamiento de inmuebles. Según aquélla, cumplido el requisito de la persona contratada a jornada completa, se consideraría que existe actividad económica, facilitando la aplicación de los beneficios fiscales en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y en el de Patrimonio.
