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Cuando se vende un inmueble y una parte del precio queda pendiente de pago, es habitual que el vendedor quiera contar con una garantía adicional.

 Una de las fórmulas más utilizadas es la condición resolutoria explícita, que permite dejar constancia en la escritura de que, si el comprador incumple los pagos pactados, el vendedor podrá resolver la compraventa y recuperar el inmueble.

En la práctica, esta figura funciona como una garantía del precio aplazado. El comprador adquiere la propiedad, pero el vendedor conserva una protección adicional frente a un eventual impago.

A partir de aquí surge una duda muy frecuente: ¿cómo es posible que una misma escritura tribute por ITP y también por AJD?

La explicación es sencilla. Aunque todo se documente en una única escritura, en realidad estamos ante dos negocios jurídicos distintos. Por un lado, la transmisión del inmueble, que tributará por ITP o por IVA según corresponda. Por otro, la constitución de una garantía destinada a asegurar el cobro del precio pendiente, que es precisamente la condición resolutoria.

Por este motivo, no existe una doble tributación sobre la misma operación. Lo que se grava son dos realidades diferentes: la compraventa y la garantía que protege al vendedor frente al riesgo de impago.

Esta cuestión tiene una importancia práctica notable. En muchas operaciones inmobiliarias el comprador conoce el coste fiscal derivado de la adquisición del inmueble, pero desconoce que el establecimiento de una condición resolutoria puede generar una tributación adicional. Y cuanto mayor sea el importe aplazado, mayor relevancia tendrá este coste dentro de la operación.

Por ello, cuando se negocia una compraventa con pago diferido, conviene analizar no solo las condiciones económicas y financieras del acuerdo, sino también sus consecuencias fiscales. La condición resolutoria sigue siendo una herramienta muy eficaz para proteger al vendedor, pero su utilización puede llevar aparejada una tributación propia que no siempre se tiene en cuenta desde el inicio.

En definitiva, se trata de una figura habitual en el tráfico inmobiliario que aporta seguridad jurídica a la operación, aunque también obliga a valorar cuidadosamente su impacto fiscal antes de formalizar la escritura.